Cedolare secca a Roma 2026: guida completa per proprietari
La cedolare secca resta nel 2026 il regime fiscale preferito dai proprietari romani che affittano il proprio immobile. Ma con le novità introdotte negli ultimi anni — in particolare l'aumento al 26% per gli affitti brevi dal secondo immobile — è fondamentale capire quale regime conviene davvero nel tuo caso specifico.
Cos'è la cedolare secca
La cedolare secca è un regime fiscale opzionale che sostituisce l'IRPEF, le addizionali regionali e comunali, e l'imposta di registro sul reddito da locazione. Si paga un'imposta sostitutiva a aliquota fissa, che nel 2026 è:
- 21% per i contratti a canone libero (4+4) e per il primo immobile in affitto breve
- 10% per i contratti a canone concordato (3+2) nelle zone ad alta densità abitativa — Roma rientra
- 26% per gli affitti brevi dal secondo al quarto immobile
Quando conviene rispetto all'IRPEF
La convenienza dipende dal tuo scaglione IRPEF. Se il tuo reddito complessivo supera i 28.000€ annui (aliquota IRPEF del 35%), la cedolare secca al 21% conviene praticamente sempre. Al 10% (canone concordato) conviene a tutti, senza eccezioni.
Esempio pratico: un bilocale a Roma affittato a 1.000€/mese. Con cedolare secca al 21% paghi 2.520€ di tasse all'anno. Con IRPEF al 35% (su un reddito sopra i 28.000€) pagheresti circa 3.528€ — un risparmio di oltre 1.000€.
Cedolare secca e affitti brevi a Roma
Dal 2024 l'aliquota per gli affitti brevi (durata inferiore a 30 giorni) è del 21% per il primo immobile e del 26% dal secondo al quarto. Se possiedi più immobili e li affitti su Airbnb, Booking o altre piattaforme, la pianificazione fiscale diventa cruciale.
Una strategia comune è affittare il primo immobile in modalità breve (21%) e gli eventuali altri in medio-lungo termine con canone concordato (10%). In questo modo si ottimizza il carico fiscale complessivo.
Il canone concordato a Roma: un'opportunità poco sfruttata
Molti proprietari romani non sanno che Roma rientra tra i comuni ad alta densità abitativa dove è possibile applicare il canone concordato con cedolare al 10%. Questo regime prevede un canone leggermente inferiore al mercato libero, ma la tassazione dimezzata compensa ampiamente la differenza — e in più si ha diritto a una riduzione dell'IMU.
Obblighi e scadenze
Chi opta per la cedolare secca deve comunicarlo al momento della registrazione del contratto (o della proroga) all'Agenzia delle Entrate. Per gli affitti brevi, le piattaforme come Airbnb applicano una ritenuta alla fonte del 21% e la versano direttamente. L'IMU resta dovuta se l'immobile non è la prima casa.
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